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Mietspiegel

Herne

Stand: 1. Januar 2005

Herausgeber:

Stadt Herne - Fachbereich Vermessung und Kataster,
Richard-Wagner--Straße 10, 44651 Herne, Tel.: 02323/164609,
Fax: 164634, E-Mail: fb-vermessung-und-kataster @herne.de

Arbeitsgemeinschaft der Wohnungswirtschaft Emscher-Lippe,
Wohnungsverein Herne e. g., Bochumer Str. 72, 44623 Herne
Tel.: 02323/99491-0, Fax: 02323/460873,
Internet: www.wohnungsverein-herne.de

Gemeinnützige Wohnstättengenossenschaft Wanne-Eickel e.G.
Stöckstraße 22, 44649 Herne, Tel.: 02325/95280, Fax: 952828,
E-Mail: gwg@wohnstaetten.de

Herner Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH,
Kirchhofstraße 5, 44623 Herne, Tel.: 02323/1909-0, Fax: 1909-99

Mieterverein Wanne-Eickel e.V., Hauptstraße 264, 44649 Herne,
Tel.: 02325/71539 u. 02323/50078, Fax:02325/795504
Internet: www.mieterverein-herne.de

Mieterschutzverein Stadtkreis Herne e.V.,
Eschstraße 35, 44629 Herne, Tel.: 02323/51746
E-Mail: info@mieterschutz-herne.de
Internet: www.mieterschutz-herne.de

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein e.V.,
Overhofstraße 17, 44649 Herne, Tel.: 02325/70997, Fax: 71911
E-Mail: hwg-herne@t-online.de

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Herne e.V. von 1988,
Schaeferstraße 18, 44623 Herne, Tel.: 02323/55041, Fax: 02323/55731

Haus-, Wohnungs- und Grundeigertümerverein Herne Sodingen e.V.,
Kantstraße 2, 44627 Herne, Tel.: 02323/6551

Mieterschutzbund e. V., Bahnhofsplatz 15, 44629 Herne
Tel.: 02323/943030, Fax: 02323/943032
E-Mail: office@mieterschutzbund.de, Internet: www.mieterschutzbund.de

1. Allgemeine Angaben

1.1 Dieser Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum in Mehrfamilienhäusern soll den Mietvertragspartnern den Überblick über die Mietentgelte erleichtern und zur Versachlichung bei der eigenverantwortlichen Vereinbarung von Mieten beitragen.

1.2 Die Angaben in den Tabellen stellen eine "Übersicht über die üblichen Entgelte" im Sinne von §§ 558, 558c und 558d BGB dar und enthalten Mietwerte je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, gestaffelt nach Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (Baujahr), Größe und Ausstattung der Wohnungen.

1.3 Der Berechnung der Wohnfläche sind die Wohnflächenverordnung (WoFlV) sowie §§42­-44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV.) zugrunde zu legen.

1.4 Der Mietspiegel wird im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst bzw. er wird seitens der Herausgeber mindestens alle vier Jahre neu erstellt.

1.5 Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Stadt Herne sowie den vorgenannten Interessenvertretern anerkannt. Er genügt den Anforderungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel gem. § 558d BGB gestellt werden. Ausgenommen davon sind die mit einem * gekennzeichneten Tabellenfelder.

2. Begriff der üblichen Entgelte in Herne

2.1 Die aufgeführten Mietwerte in den Tabelle beziehen sich auf die jeweils angegebene Grundausstattung der Wohnungen. Dabei handelt es sich um statistische Mittelwerte , deren normale Streuung nach oben und unten mit ca. +- 10% angenommen werden kann. Daraus lassen sich bei Bedarf Mietspannen ableiten. Die Mietwerte sind in EUR/qm angegeben. Die angegebenen Werte stellen Schwerpunkte des Wohnungsmarktes für Wohnungen von 40 qm bis 130 qm Wohnfläche dar (Zu- bzw. Abschläge für kleinere bzw. größere Wohnungen s. Ziffer 3).

2.2 Neben dem Entgelt für die Nutzung der Wohnung beinhaltet die ortsübliche Miete (Nettokaltmiete) in der Tabelle hierbei nur den Betrag für die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 24 der II. BV. (Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und Kosten der Instandhaltung mit Ausnahme der Schönheitsreparaturen).

Nicht enthalten ist das Entgelt für die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Wohnung laufend entstehenden anteiligen Betriebskosten im Sinne von § 27 II. BV. Dies sind: Grundsteuer, Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Wasser-, Strom- und Gasverbrauch, allgemeine Beleuchtung, Gemeinschaftsantenne oder Kabelfernsehen, Heizung und Warmwasserversorgung einschließlich Wartung, Hausreinigung, Betrieb eines Aufzuges, Hauswart, Gartenpflege, maschinelle Wascheinrichtung und dergleichen.

2.3 Mietvertragliche Vereinbarungen hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten werden durch den Mietspiegel nicht geändert.

3. Zu- und Abschläge

3.1 Abschläge von den Mietwerten sind berechtigt,

3.1 Abschläge von den Mietwerten sind berechtigt,

  • wenn der allgemeine Zustand des Mietobjektes über einen längeren Zeitpunkt hinweg, z. B. infolge mangelnder Reparaturen, wesentlich unter dem Normalzustand liegt,
  • wenn z. B. die Grundrißgestaltung wesentlich vom Normalfall abweicht, Nebenraumflächen fehlen oder nicht im angemessenen Verhältnis zur gesamten Wohnfläche stehen,
  • wenn z. B. Belichtung und Belüftung augenfällige Mängel aufweisen,
  • wenn z. B. Wohnungen im Dachgeschoss bzw. im Untergeschoss oder Keller liegen,
  • bei Wohnungen über 130 qm Wohnfläche u. a. m.

3.2 Zuschläge zu den Mietwerten ergeben sich bei

  • besserer Grundausstattung wie zusätzliche sanitäre Einrichtungen und besonderer Ausführung von Fenstern, Türen, Fußböden, Wänden etc.,
  • zusätzlichen Einrichtungen wie Sauna, Schwimmbad, Hobbyräume, Terrasse etc.,
  • alters- und behindertengerechter Ausführung (barrierefreies Wohnen),
  • Kleinwohnungen bis ca. 40 qm Wohnfläche u. a. m.

3.3 Die Mietwerte in der Tabelle beziehen sich auf

eine normale Wohnlage, die für den überaus größten Teil des Stadtgebietes gegeben ist. Abweichungen zur normalen Wohnlage, z. B. bei guten oder einfachen Wohnlagen sind in der normalen Streuung enthalten.

Gute Wohnlagen liegen u. a. vor bei: Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung und guter Durchgrünung, günstiger Verkehrslage ohne Durchgangsverkehr, guten Einkaufsmöglichkeiten und günstigen Verbindungen zum öffentlichen Nahverkehr.

Eine einfache Wohnlage ist u. a. gegeben bei: Wohnungen in Lagen ohne wesentliche Begrünung, Beeinträchtigung des Wohnens durch Gewerbe, Verkehr, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigung oder erhebliche Entfernungen zu den öffentlichen Nahverkehrsmitteln bzw. zu Einkaufsmöglichkeiten.

4. Erläuterungen zur Grundausstattung

4.1 Toiletten in der Wohnung müssen in einem seperaten Raum mit Außen- oder entsprechender Innenbelüftung installiert sein, der vom Wohnungsflur oder der Diele aus erreichbar ist.

4.2 Unter Heizung wird eine Beheizungsart verstanden, die von einer zentralen Stelle aus im Haus oder in der Etage gespeist wird einschließlich der Elektrospeicherheizung.

4.3 Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mieträume versehen hat (z.B. Heizung, Bad, Teppiche u. a.), bleiben, abgesehen von anderen Vereinbarungen der Vertragspartner, bei der Bemessung der Miete außer Betracht.

5. Modernisierung / Wohnwertverbesserungen

5.1 Der Mietspiegel weist für umfassend modernisierte Wohnungen der Baualtersklassen bis 1948 (Gruppe II) und 1949 - 1965 (Gruppe V) eigene Werte aus.

Eine Wohnung ist nur dann modernisiert, wenn sich der Wohnwert nach Abschluss der Maßnahmen in Bezug auf Ausstattung und baulichen Zustand wesentlich und nachhaltig verbessert hat. Zur Modernisierung gehört ein Bündel der nachstehend beispielhaft aufgeführten Maßnahmen: Heizungseinbau, Verbesserung der sanitären Ausstattung, Einbau höherwertiger Fenster, Verbesserung der elektrischen Anlagen (z. B. Verstärkung der Elektrosteigeleitungen im Gebäude), Wärme- und Schallschutz, tlw. Neugestaltung des Grundrisses und Änderung des Innenausbaus (z. B. Decken, Fußböden).

5.2 Bei Wohnwertverbesserungen außer den Gruppen II und V sind entsprechende Zuschläge zu den Mietwerten anzubringen.

Tabelle

 

Mietrichtwerte je Quadratmeter Wohnfläche ohne Betriebskosten (s. Ziffer 2.2) für nicht
preisgebundene Wohnungen in Herne in normaler Wohnlage in EUR/qm

 

Gruppe I
Wohnungen, die bis 1948 bezugsfertig wurden

Gruppe II
Modernisierte Wohnungen der Gruppe I

Gruppe III
Wohnungen, die von 1949 bis 1956 bezugsfertig wurden

Gruppe IV
Wohnungen, die von 1957 bis 1965 bezugsfertig wurden

Gruppe V
Modernisierte Wohnungen der Gruppen III und IV

Gruppe VI
Wohnungen, die von 1966 bis 1978 bezugsfertig wurden

Gruppe VII
Wohnungen, die von 1979 bis 1990 bezugsfertig wurden

Gruppe VIII
Wohnungen, die von 1991 bis 1998 bezugsfertig wurden

A Wohnungen von 40 bis unter 60 m2 Größe

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a) ohne Heizung, ohne Bad, WC im Treppenhaus

2,20 *
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b) ohne Heizung, ohne Bad, WC in der Wohnung

2,70 *
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c) ohne Heizung, mit Bad/WC oder mit Heizung ohne Bad

3,30 *
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4,00 *

4,00 *

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d) mit Heizung, Bad/WC

3,95
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4,85

4,40

4,40

5,35

5,05

5,20

5,35

B Wohnungen von 60 bis 90 m² Größe

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a) ohne Heizung, ohne Bad, WC im Treppenhaus

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b) ohne Heizung, ohne Bad, WC in der Wohnung

2,70 *

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c) ohne Heizung, mit Bad/WC oder mit Heizung ohne Bad

3,20 *

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d) mit Heizung, Bad/WC

3,70

4,70
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4,30

4,35

5,20

4,95

4,95

5,75

C Wohnungen über 90 bis 130 m² Größe

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a) ohne Heizung, ohne Bad, WC im Treppenhaus

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b) ohne Heizung, ohne Bad, WC in der Wohnung

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c) ohne Heizung, mit Bad/WC oder mit Heizung ohne Bad

2,95 *

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d) mit Heizung, Bad/WC

3,70

4,65
.

4,00 *

4,25 *

5,00 *

4,90 *

4,95 *

5,65 *

Die mit einem * gekennzeichneten Mietwerte entsprechen nicht den Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels.

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